Prof. Dr. Bunzel

Leiter des Bereichs Stadtentwicklung, Recht und Soziales, Deutsches Institut für Urbanistik

Im Namen der Stadtbaukunst schallt erneut der Ruf nach Deregulierung übers Land. Die Düsseldorfer Erklärung im Rahmen der Veranstaltung „Zur Schönheit und Lebensfähigkeit der Stadt“ fordert Flexibilisierung bei den Baugebieten (mehr Mischung) und die Abschaffung der Maßobergrenzen. Dies hat zu Recht massiven Widerspruch von namhaften Stadtplaner*innen und Architekt*innen ausgelöst. Denn die Realität lehrt uns heute mehr denn je ein Besseres. Ob und was gebaut wird bestimmt zunächst und vor allem der Markt. Berechtigterweise stehen Renditeziele im Vordergrund derer, die Vorhaben unter Einsatz von Kapital und Risiko realisieren. Es geht dabei i.d.R. um maximale Grundstücksausnutzung. Ein Nutzungsmix, den sich die Städte so sehr wünschen, entsteht dabei so gut wie nie. Die Investitionslogiken verfolgen meist monofunktionale Nutzungsziele. Der öffentlichen Hand obliegt es, diese Entwicklung gemeinwohlverträglich zu steuern. Städte sind Getriebene dieser Mechanismen und versuchen Planken für guten Städtebau zu setzen, um Fehlentwicklungen zu verhindern und Impulse zu setzen. Ohne das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung würde Baufreiheit für Jede und Jeden gelten und dies überall. Die Städte wären ohne diesen rechtlichen Rahmen hilflos und hätten keine belastbare Basis für die notwendigen Aushandlungsprozesse für guten Städtebau. 

Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung sind unverzichtbar und haben sich grundsätzlich bewährt. Dies bedeutet nicht, dass nicht nachjustiert werden muss. Es besteht sogar dringender Handlungsbedarf. Zwei Gründe sind hierfür maßgeblich. Zum einen werden viele lokale Immobilienmärkte durch die globale Niedrigzinspolitik und die enorme disponible Geldmenge befeuert. Dies führt zu einer spekulativen Preisspirale bei Immobilien und in der Folge bei den Mieten. Die soziale Wohnraumversorgung in sozial durchmischten Quartieren (nicht in Ghettos am Stadtrand) lässt sich kaum noch finanzieren. Das gleiche gilt für andere nicht renditeorientierte Nutzungen, wie soziale Infrastrukturen oder Grünflächen. Zum anderen wachsen die globalen, dem Gemeinwohl geschuldeten Herausforderungen, wenn man an die Erfordernisse des Klimaschutzes und die Anpassung an den Klimawandel, die Biodiversität, den Ressourcenschutz und nicht zuletzt den sozialen Zusammenhalt denkt.

Was ist also zu tun? Die Vorschläge der Baulandkommission von Anfang Juli 2019 greifen wichtige Vorschläge nicht auf. Weitere Verschärfungen der Eingriffsmöglichkeiten der Kommunen in Eigentumsrechte hatte schon der Koalitionsvertrag unterbunden, obwohl doch Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz den Gesetzgeber gerade hierzu auffordert. Es bedarf eines besseren Zugriffs zur Mobilisierung von Baugrundstücken und anderen Entwicklungspotenzialen. Ein besseres preislimitiertes Vorkaufsrecht, die Innenentwicklungsmaßnahme oder ein flächenhaftes Baugebot könnten hier helfen. Der Vorschlag den Gemeinden einen Weg zu öffnen, auch in 34er-Bereichen Quotenregelungen für sozialen Wohnungsbau und eine Beteiligung der Vorhabenträger*innen an den Folgekosten zu erreichen, wurde nur halbherzig (ohne Kostenbeteiligung) und mit Vorgabe einer Befristung aufgegriffen. Und schließlich ist es notwendig, die Mechanismen der Immobilienmärkte und ihre Auswirkung auf die Stadtentwicklung besser in den Blick zu nehmen. Angesichts der essenziellen Bedeutung von Grund und Boden für die Stadtentwicklung und der strukturellen Knappheit (Nichtvermehrbarkeit) bedarf es einer Regulierung dieser Märkte. Dies scheinen die politischen Verantwortungsträger*innen noch immer nicht richtig realisiert zu haben oder realisieren zu wollen. 

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